サブリース契約の利点と欠点

メリット

・入居者の有無に関わらず一定の家賃保証があるため、収入が安定し収支計画が立てやすい。

・賃貸住宅の所有者自らが入居者の募集やクレーム対応、建物の維持管理や修繕の対応などの煩わしさから解放される。

・直接入居者に賃貸するよりも賃料収入が低い。これはサブリース業者が管理費や空室リスクを加味し　　　　　　　　収益を上げるのに必要な分が差し引かれるためです。

・賃料相場に即した賃料設定がしづらい。

・原則として、オーナーは入居者を選ぶことができない。オーナーと入居者には、直接の契約関係がない。サブリース業者と入居者には転貸借契約がありますが、オーナーと入居者には直接のつながりがない。

借地借家法は賃借人の保護に重点が置かれた法律です。サブリース契約では、賃貸人が建物の所有者であり賃借人がサブリース業者、そして入居者が転借人という関係になります。

借地借家法は賃借人の保護ということは、先ほど申し上げましたが、賃借人すなわちサブリース業者が保護の対象ということになります。

・サブリース契約の本質は建物の賃貸借

・サブリース契約にも借地借家法の適用がある。

・賃借人であるサブリース業者に不利な特約は無効となる可能性がある。

事前に賃貸人と賃借人が契約を交わしていたとしても、借地借家法の適用がサブリース業者にもあるため、契約の内容が無効になる可能性があります。このため賃貸人である、建物所有者は不利な立場に立たされる可能性があります。

バブル経済が崩壊後の地価が急落した時期に、サブリース業者に借地借家法の適用があるのかないのかについて、裁判で争われ最高裁までいった事件もありました。

平成１５年に出された最高裁判所の判決により、サブリース契約においても借地借家法３２条の賃料減額請求が適用されることを、明確に判示しました。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

建物の所有者からの更新の拒絶には、借地借家法によると正当な事由が必要で、このハードルが高い。正当事由が認められるのは限定的なので更新を拒むのは難しいのが現状です。